De Leidse woningmarkt blijft een van de meest verhitte van Nederland. Met een gemiddelde verkoopprijs van €535.000 en €5.421 per vierkante meter behoort Leiden tot de top 5 meest verhitte gemeenten van Nederland. Voor veel Leidenaren met vermogen is dat aanleiding om hun blik te richten op internationale vastgoedmarkten, met Dubai als opvallende favoriet.
Leiden: Een van de duurste woningmarkten van Nederland
De cijfers liegen er niet om. In het vierde kwartaal van 2024 bedroeg de gemiddelde transactieprijs in Leiden €510.912, terwijl de prijs per vierkante meter steeg naar €5.421. Volgens de BPD Hittekaart Woningmarkt 2025 staat Leiden op de vijfde plaats van meest verhitte gemeenten in Nederland, direct achter Rotterdam, Den Haag, Wassenaar en Rijswijk.
Voor kopers in Leiden betekent dit:
- Gemiddelde overbiedingen van 12,58% in 2025
- Starters moeten meer lenen dan gemiddeld in Zuid-Holland
- Slechts 59% van woningtransacties valt onder de NHG-grens (€435.000)
- Woningen verkopen gemiddeld binnen 105 dagen
De Nederlandse Hittekaart laat zien dat de druk op de Leidse woningmarkt alleen maar toeneemt. Met de Universiteit Leiden als grote werkgever, een internationale studentenpopulatie en de nabijheid van Amsterdam, Den Haag en Schiphol blijft de vraag naar woningen in Leiden structureel hoog.
Waarom Leidenaren naar buiten kijken
Voor veel Leidenaren met vermogen rijst de vraag: is het verstandig om al je geld in de Nederlandse woningmarkt te investeren? Diverse factoren zorgen ervoor dat buitenlands vastgoed steeds interessanter wordt:
- Hoge prijzen, beperkte rendementen. Met huizenprijzen van gemiddeld €535.000 in Leiden en verwachte huur rendementen van 3-4% in Nederland, zoeken investeerders naar betere mogelijkheden. Daarnaast voorspelt De Nederlandsche Bank voor 2025 een huizenprijsstijging van 7,5% en voor 2026 van 4% – groei die internationaal gezien bescheiden is.
- Risicospreiding. De Nederlandse woningmarkt is gevoelig voor nationale regelgeving, rentewijzigingen en economische ontwikkelingen. Door internationaal te diversifiëren spreidt je risico’s.
Dubai: De nieuwe hotspot voor Nederlandse investeerders
Uit recent onderzoek blijkt dat ruim duizend Nederlanders minimaal 600 miljoen euro aan vastgoed bezitten in Dubai. Dit zijn niet alleen Quote 500-leden, maar ook MKB-ondernemers, professionals en vermogende particulieren die hun geld slim willen laten groeien.
Wat maakt Dubai zo aantrekkelijk?
Fiscale voordelen
- 0% belasting op huurinkomsten
- 0% vermogenswinstbelasting bij verkoop
- 0% erfbelasting of schenkbelasting
- Nederland heeft een belastingverdrag met de VAE waardoor je huurinkomsten belastingvrij naar Nederland kunt overmaken
Hogere rendementen: In Dubai zijn huur rendementen van 5-8% per jaar normaal, met waardestijgingen van gemiddeld 20% in 2023-2024. Op toplocaties zoals Palm Jumeirah stegen huurprijzen in 2024 met 40%. Vergeleken met de 3-4% huurrendement in Leiden is dat een aanzienlijk verschil.
Groeiende markt: Dubai registreerde in 2024 maar liefst 180.900 vastgoedtransacties met een totale waarde van $142,4 miljard, een groei van 36% ten opzichte van 2023. Het Internationaal Monetair Fonds voorspelt voor 2025 een BBP groei van 5,1% voor de Verenigde Arabische Emiraten.
Vergelijking Leiden versus Dubai
De verschillen tussen investeren in Leiden en Dubai zijn opvallend:
Leiden in 2025:
- Gemiddelde verkoopprijs: €535.000
- Prijs per m²: €5.421
- Verwacht huurrendement: 3-4%
- Verwachte waardestijging: 7,5% (2025), 4% (2026)
- Box 3-heffing op vermogen
- Gemiddeld 12,58% overbieden
- Verkooptijd: 105 dagen
Dubai in 2025:
- Instapprijs vanaf: €175.000
- Huurrendement: 5-8% netto
- Waardestijging 2023-2024: gemiddeld 20%
- 0% belasting op huur en meerwaarde
- Actieve markt met 180.900 transacties in 2024
- Snelle transacties mogelijk
Voor een Leidenaar die €535.000 heeft (de gemiddelde Leidse woning), kan dit in Dubai een aanzienlijk groter vastgoedportfolio betekenen met hogere rendementen.
Niet alleen voor miljonairs
Je hoeft geen Leidse vastgoedmagnaat te zijn om in Dubai te investeren. Vastgoed is beschikbaar vanaf ongeveer €175.000, waarbij je met een eigen inbreng van €50.000 kunt starten door gebruik te maken van financiering. Nederlandse investeerders kunnen ook hypotheken afsluiten voor Dubai vastgoed.
Uit data onderzoek blijkt dat niet alleen superrijken in Dubai investeren. Het zijn ook:
- MKB-ondernemers uit Nederlandse steden
- Professionals zoals piloten, hoteliers en ondernemers
- Mensen die hun vermogen willen diversifiëren
- Investeerders die op zoek zijn naar hogere rendementen
Waar investeren Nederlanders in Dubai?
Gevestigde toplocaties:
- Downtown Dubai: Iconisch centrum met Burj Khalifa, altijd in trek
- Dubai Marina: Levendig zakendistrict met waterfront
- Palm Jumeirah: Prestigieus palmeiland (40% huurprijsstijging in 2024)
- Business Bay: Zakencentrum met sterke vraag
Opkomende gebieden met groei potentie:
- Dubai Islands: 12,6% waardegroei in Q1 2025
- Dubai Sports City: 9,2% groei door sportfaciliteiten
- Jumeirah Village Circle: Gezinsvriendelijk met sterke groei
- Studio City: 7,8% groei, populair bij jonge professionals
Praktische overwegingen voor Leidenaren
Golden Visa: Bij een investering van minimaal €500.000 kom je in aanmerking voor een Golden Visa van 10 jaar. Dit biedt flexibiliteit als je overweegt om deels in Dubai te wonen of regelmatig te bezoeken.
Belastingplicht: Hoewel je geen belasting betaalt in Dubai, moet je je vastgoed wél opgeven bij de Nederlandse Belastingdienst in je box 3 aangifte. De Belastingdienst heeft recent informatie ontvangen over vastgoedbezit van Nederlanders in de VAE en controleert actief. Niet opgeven kan leiden tot boetes van 75-150% van de ontgane belasting.
Professionale begeleiding: Investeren in buitenlands vastgoed vraagt om goede voorbereiding.
Er zijn inmiddels meerdere Nederlandse makelaars actief in Dubai die het proces vereenvoudigen voor Nederlanders. Zij bieden:
- Begeleiding in het Nederlands
- Kennis van beide markten
- Hulp bij fiscale aspecten
- Toegang tot exclusieve projecten
De risico’s eerlijk benoemen
Hoewel Dubai veel voordelen biedt, zijn er ook risico’s:
- Marktschommelingen: Tijdens de kredietcrisis kelderden de prijzen in Dubai met 50%. Voor de komende jaren verwachten sommige experts een afkoeling van 10-15%.
- Valutarisico: De VAE Dirham is gekoppeld aan de dollar. Wisselkoersschommelingen kunnen je rendement beïnvloeden.
- Andere marktdynamiek: Dubai kent andere wet en regelgeving dan Nederland. Verdiep je goed in de lokale regels rond eigendom, verhuur en verkoop.
- Afstandsbeheer: Als Leidenaar investeer je op 5.000 kilometer afstand. Professioneel vastgoedbeheer ter plaatse is essentieel.
Leiden blijft aantrekkelijk
Dit artikel is geen pleidooi om de Leidse woningmarkt te verlaten. Leiden blijft een prachtige stad met een sterke woningmarkt, uitstekende voorzieningen en een rijke geschiedenis. Voor veel mensen is een woning in Leiden niet alleen een investering, maar vooral een thuis.
Echter, voor Leidenaren met vermogen die nadenken over vermogensopbouw en diversificatie kan buitenlands vastgoed, en specifiek Dubai, een interessante aanvulling zijn op hun portfolio. Het gaat niet om óf Leiden óf Dubai, maar om slimme vermogensspreiding.
Toekomstperspectief
De interesse van Nederlanders in Dubai’s vastgoed lijkt structureel. Met de komst van het nieuwe Box 3 systeem in 2028, aanhoudende groei van de Dubaise economie en blijvende druk op de Nederlandse woningmarkt verwachten experts dat deze trend zich voortzet.
Dubai’s ambitieuze plannen om de bevolking te verdubbelen naar 7,8 miljoen in 2040, grootschalige infrastructuurprojecten en de status als internationale hub voor handel en toerisme ondersteunen deze verwachting.
Voor Leidenaren die zich afvragen hoe ze hun vermogen slim kunnen laten groeien, is internationaal vastgoed, met Dubai als een van de mogelijkheden, zeker het overwegen waard.
Hoe begin je?
Wil je als Leidenaar onderzoeken of investeren in Dubai iets voor jou is? Volg dan deze stappen:
- Laat je goed adviseren door een fiscaal specialist die ervaring heeft met internationale vastgoedstructuren
- Bepaal je budget en investeringsstrategie, wil je maximaal rendement of stabiliteit?
- Werk samen met een betrouwbare Nederlandse makelaar in Dubai die beide markten kent
- Kies de juiste locatie en het type vastgoed dat bij je doelen past
- Zorg voor correcte administratie en opgave bij de Belastingdienst
Conclusie
De Leidse woningmarkt behoort tot de top 5 meest verhitte van Nederland, met prijzen van gemiddeld €535.000 en €5.421 per vierkante meter. Voor veel Leidenaren met vermogen is dat aanleiding om breder te kijken dan alleen de lokale markt.
Dubai biedt met 0% belasting op huurinkomsten, rendementen van 5-8% per jaar en gemiddelde waardestijgingen van 20% een aantrekkelijk alternatief. Ruim duizend Nederlanders bezitten al voor minimaal 600 miljoen euro aan vastgoed in de golfstaat.
Dit betekent niet dat je je Leidse woning moet verkopen, maar voor wie nadenkt over vermogensopbouw en diversificatie is buitenlands vastgoed zeker een overweging waard.
Of je nu in de Professorenwijk woont, in Leiden-Noord of in een van de andere prachtige wijken van onze stad: de wereld van vastgoed reikt verder dan de Leidse singels. En voor steeds meer Leidenaren begint die reis in Dubai.
