Soorten vastgoedfondsen: welke opties zijn er voor beleggers

De vastgoedmarkt biedt beleggers verschillende mogelijkheden om te investeren zonder zelf fysiek vastgoed te bezitten. Vastgoedfondsen zijn hiervoor een populaire keuze geworden, maar niet alle fondsen zijn hetzelfde. Er bestaan verschillende typen vastgoedfondsen, elk met hun eigen kenmerken, risicoprofiel en rendementspotentieel. In dit artikel bespreken we de verschillende soorten vastgoedfondsen die beschikbaar zijn voor Nederlandse beleggers.

Het is belangrijk om de verschillen tussen deze fondsen te begrijpen voordat je een investeringsbeslissing neemt. Elk type fonds heeft zijn eigen voor- en nadelen, afhankelijk van je beleggingsdoelstellingen, risicotolerantie en beleggingshorizon.

Direct versus indirect investeren in vastgoed

De eerste onderverdeling die je tegenkomt bij vastgoedfondsen is het verschil tussen directe en indirecte vastgoedfondsen. Deze fundamentele categorieën bepalen in grote mate hoe jouw investering werkt en welke risico’s je loopt. Directe vastgoedfondsen investeren rechtstreeks in fysieke vastgoedobjecten. Het fonds koopt bijvoorbeeld kantoorgebouwen in Amsterdam, woonflats in Rotterdam of winkelcentra in Utrecht. Als deelnemer ben je indirect eigenaar van deze fysieke panden en profiteer je van huurinkomsten en waardeontwikkeling van het vastgoed zelf.

Voorbeelden van directe vastgoedfondsen

Een bekend voorbeeld van een direct vastgoedfonds is het Bouwinvest Dutch Residential Fund. Dit fonds bezit meer dan 40.000 woningen verspreid over Nederland en genereert inkomsten uit huurbetalingen van de bewoners. Het fonds behaalde over de afgelopen vijf jaar een gemiddeld rendement van 8,2% per jaar. Een ander voorbeeld is het ASR Dutch Core Residential Fund, dat zich specialiseert in Nederlandse huurwoningen in de vrije sector. Dit fonds heeft een portefeuille van circa 15.000 woningen en richt zich op duurzame nieuwbouwprojecten in stedelijke gebieden.

Indirecte vastgoedfondsen en hun werking

Indirecte vastgoedfondsen investeren niet in fysiek vastgoed, maar in aandelen van vastgoedondernemingen en Real Estate Investment Trusts (REITs). Deze fondsen profiteren van de koersstijgingen van vastgoedbedrijven en dividenduitkeringen, maar bezitten geen direct vastgoed. Het voordeel van indirecte vastgoedfondsen is de hogere liquiditeit. Waar directe fondsen weken nodig kunnen hebben om uitstappen te verwerken, kunnen indirecte fondsen vaak dagelijks worden verhandeld. Het nadeel is de dubbele volatiliteit: zowel de onderliggende vastgoedwaarden als de beurskoersen beïnvloeden het rendement.

Concrete voorbeelden uit de praktijk

Het NN Real Estate is een voorbeeld van een indirect vastgoed fonds dat investeert in beursgenoteerde vastgoedaandelen wereldwijd. Het fonds belegt in bedrijven zoals Vonovia uit Duitsland en American Tower Corporation uit de Verenigde Staten. Over de periode 2019-2023 behaalde dit fonds een gemiddeld jaarrendement van 4,8%.

Sectorspecifieke vastgoedfondsen

Veel vastgoedfondsen specialiseren zich in specifieke sectoren binnen de vastgoedmarkt. Deze specialisatie biedt mogelijkheden voor hogere rendementen, maar brengt ook meer sectorspecifieke risico’s met zich mee. Woningfondsen richten zich uitsluitend op residentieel vastgoed, variërend van sociale huurwoningen tot luxe appartementen. Deze fondsen profiteren van de sterke Nederlandse woningmarkt en de structurele woningtekorten in stedelijke gebieden. Kantorenfondsen investeren in kantoorruimtes, maar hebben te maken met veranderende werkomstandigheden door thuiswerken.

Retail en logistiek vastgoedfondsen

Retailfondsen investeren in winkelcentra en winkelpanden, maar ondervinden druk door de groei van online shopping. Een voorbeeld is het Eurocommercial Properties fonds, dat eigenaar is van winkelcentra in Frankrijk, Italië en België. Dit fonds zag zijn waarde de afgelopen jaren dalen door de retail crisis. Logistieke vastgoedfondsen daarentegen profiteren juist van de e-commerce boom. Het WDP fonds bezit distributiecentra en logistieke hubs in België, Nederland en Frankrijk. Door de groei van online winkelen en de behoefte aan last-mile distributie behaalde dit fonds de afgelopen jaren sterke rendementen van gemiddeld 12% per jaar.

Geografische spreiding in vastgoedfondsen

Vastgoedfondsen verschillen ook in geografische focus. Nederlandse fondsen richten zich op de lokale markt, terwijl internationale fondsen wereldwijd investeren. Deze keuze heeft grote invloed op het risicoprofiel en het rendementspotentieel van je investering.

Nederlandse vastgoedfondsen, zoals het NSI Vastgoedfonds, investeren uitsluitend in Nederlandse kantoren, winkels en woningen. Deze fondsen profiteren van lokale marktkennis en stabiele regulering, maar missen diversificatie over verschillende landen en valuta’s.

Internationale diversificatie

Wereldwijde vastgoedfondsen bieden meer diversificatie maar ook valutarisico’s. Het Kempen Global Property Fund investeert bijvoorbeeld in vastgoedbedrijven uit Amerika, Europa en Azië. Dit fonds haalde over 2023 een rendement van 6,4%, maar leed in eerdere jaren onder valutaschommelingen en lokale markt crisissen.

Open-end versus closed-end fondsen

Een belangrijk onderscheid tussen vastgoedfondsen is de structuur: open-end of closed-end. Deze structuur bepaalt wanneer je kunt in- en uitstappen en hoe het fonds wordt gewaardeerd. Open-end fondsen stellen beleggers in staat om op regelmatige tijdstippen (vaak maandelijks of per kwartaal) in te stappen of uit te stappen tegen de actuele intrinsieke waarde. Deze flexibiliteit is aantrekkelijk, maar kan bij grote uitstromen leiden tot liquiditeitsproblemen.

Closed-end structuur voordelen

Closed-end fondsen hebben een vaste looptijd en beperkte instap- en uitstapmogelijkheden. Een voorbeeld is het Syntrus Mirova Real Estate fonds met een looptijd van 10 jaar. Beleggers kunnen pas aan het einde van deze periode hun investering terugkrijgen, maar profiteren van meer stabiele waarderingen en geen liquiditeitsdruk.

REIT fondsen als alternatief

Real Estate Investment Trusts (REITs) zijn een speciale categorie vastgoedfondsen die aan de beurs worden verhandeld. Deze fondsen zijn verplicht om minimaal 90% van hun winst uit te keren als dividend, wat zorgt voor aantrekkelijke dividendrendementen. Nederlandse REITs zoals NSI en Vastned zijn beursgenoteerd en kunnen dagelijks worden gekocht of verkocht. Het voordeel is de hoge liquiditeit en transparantie, maar REITs zijn ook gevoeliger voor algemene beurssentiment en rentefluctuaties.

Internationale REIT voorbeelden

Amerikaanse REITs zoals Realty Income Corporation zijn bekend om hun maandelijkse dividendbetalingen. Dit REIT bezit meer dan 13.000 panden verhuurd aan sterke huurders zoals Walgreens en FedEx. Over de afgelopen 25 jaar behaalde dit fonds een totaalrendement van gemiddeld 13,7% per jaar.

Gespecialiseerde niches in vastgoed

Naast traditionele vastgoedsectoren ontstaan er steeds meer niche vastgoedfondsen die inspelen op maatschappelijke trends. Deze gespecialiseerde fondsen bieden unieke kansen maar ook specifieke risico’s. Zorgvastgoed fondsen investeren in verpleeghuizen, ziekenhuizen en medische centra. Door de vergrijzing van de bevolking is er structurele vraag naar dit type vastgoed. Het Care Property Invest fonds uit België behaalde bijvoorbeeld over 2023 een rendement van 7,2%. Datacenter fondsen profiteren van de digitalisering en cloud computing. Deze fondsen bezitten de gebouwen waarin servers en IT-infrastructuur worden gehuisvest. De Amerikaanse Digital Realty Trust is hier een prominent voorbeeld van, met datacenters wereldwijd.

Keuze maken tussen de verschillende opties

De keuze voor een specifiek type vastgoedfonds hangt af van je persoonlijke omstandigheden en beleggingsdoelstellingen. Directe fondsen bieden meer stabiliteit maar minder liquiditeit, terwijl indirecte fondsen flexibeler zijn maar volatielere rendementen laten zien. Voor beginnende beleggers kunnen breed gespreide, internationale vastgoedfondsen een goede start zijn. Ervaren beleggers kunnen kiezen voor meer gespecialiseerde fondsen om in te spelen op specifieke trends of sectoren. Het belangrijkste is om de verschillende opties goed te vergelijken en je keuze af te stemmen op je totale beleggingsportefeuille.

Overweeg je een investering in vastgoedfondsen? Neem de tijd om de verschillende types te bestuderen en kies het fonds dat het beste past bij jouw financiële doelstellingen en risicoprofiel. Diversificatie over verschillende soorten vastgoedfondsen kan ook een verstandige strategie zijn.